Ισπανία και Πορτογαλία αυστηροποιούν την παρακολούθηση των αγορών ακινήτων

Η Ισπανία και η Πορτογαλία έχουν γίνει δύο από τις πιο καυτές αγορές ακινήτων της Ευρώπης και οι ρυθμιστικές αρχές εκατέρωθεν των ιβηρικών συνόρων δεν αρκούνται πλέον στο να παρακολουθούν από το περιθώριο. Σύμφωνα με έκθεση του... Reuters, οι αρχές στη Μαδρίτη και τη Λισαβόνα εντείνουν τον έλεγχο των υπερθερμασμένων τομέων στέγασης, εφαρμόζοντας νέα μέτρα εποπτείας που στοχεύουν ξένους αγοραστές, κερδοσκόπους επενδυτές και φορείς βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Η κίνηση αυτή αντικατοπτρίζει την αυξανόμενη πολιτική πίεση, καθώς οι ντόπιοι σε πόλεις όπως η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη, η Λισαβόνα και το Πόρτο διαπιστώνουν ότι οι τιμές τους είναι ολοένα και πιο περιορισμένες από τις γειτονιές τους.

Η παρέμβαση σηματοδοτεί ένα σημείο καμπής για δύο οικονομίες που πέρασαν την τελευταία δεκαετία προσπαθώντας ενεργά να προσελκύσουν ξένα κεφάλαια μέσω προγραμμάτων χρυσής βίζας και ευνοϊκών φορολογικών καθεστώτων. Τώρα, με τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται με διψήφιο ποσοστό σε ορισμένες περιοχές και τα ενοίκια να ξεπερνούν κατά πολύ την αύξηση των μισθών, και οι δύο κυβερνήσεις αντιστρέφουν πορεία. Αυτό το άρθρο αναλύει γιατί το κόστος στέγασης στην Ιβηρική συνεχίζει να αυξάνεται, τι συνεπάγονται οι νέοι κανόνες και τι θα μπορούσε να σημαίνει αυστηρότερη εποπτεία για τους ιδιοκτήτες κατοικιών, τους ενοικιαστές και τους επενδυτές τα επόμενα χρόνια.

Γιατί οι τιμές των κατοικιών στην Ιβηρική συνεχίζουν να αυξάνονται γρήγορα

Τα θεμελιώδη στοιχεία πίσω από την άνθηση των ακινήτων στην Ιβηρική είναι σαφή: η ζήτηση έχει ξεπεράσει δραματικά την προσφορά. Οι τιμές των κατοικιών στην Ισπανία έχουν καταγράψει μερικά από τα μεγαλύτερα κέρδη στην ευρωζώνη, με τους εθνικούς δείκτες να καταγράφουν ετήσιες αυξήσεις άνω του 10% τα τελευταία τρίμηνα, σύμφωνα με στοιχεία που παρακολουθούνται από Εθνικό Ινστιτούτο Στατιστικής της Ισπανίας (INE)Η Πορτογαλία ακολούθησε παρόμοια πορεία, με τη Λισαβόνα και το Πόρτο να κατατάσσονται σταθερά μεταξύ των αγορών πρωτευουσών της Ευρώπης με την ταχύτερη ανατίμηση. Πολλές δυνάμεις συγκλίνουν ταυτόχρονα:

1. Ισχυρή εξωτερική ζήτηση από αγοραστές στις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Λατινική Αμερική και τη Βόρεια Ευρώπη που αναζητούν μετεγκαταστάσεις τρόπου ζωής ή επενδυτικές αποδόσεις.
2. Χρόνια υποπροσφορά νέων κατοικιών, με τα επίπεδα κατασκευών να εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότερα από την παραγωγή πριν από την χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
3. Μετατροπή με γνώμονα τον τουρισμό μετατροπή μακροχρόνιων ενοικιαζόμενων κατοικιών σε βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διακοπών σε πλατφόρμες που εξυπηρετούν εκατομμύρια ετήσιους επισκέπτες.
4. Πτώση των επιτοκίων σε ολόκληρη την ευρωζώνη, οι οποίες έχουν αναζωογονήσει τον στεγαστικό δανεισμό και έχουν ωθήσει περισσότερους αγοραστές στην αγορά ταυτόχρονα.

Οι κοινωνικές συνέπειες ήταν σοβαρές. Και στις δύο χώρες, τα μέσα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις έχουν αυξηθεί πολύ πιο γρήγορα από τους μισθούς, και οι νεότεροι κάτοικοι καθυστερούν την απόκτηση κατοικίας ή εγκαταλείπουν εντελώς τα αστικά κέντρα. Μεγάλες διαμαρτυρίες για τη στέγαση έχουν σαρώσει τις ισπανικές πόλεις, ενώ η Πορτογαλία έχει δει τις δικές της διαδηλώσεις που απαιτούν κυβερνητική δράση. Έρευνα από ΟΟΣΑ έχει επανειλημμένα επισημάνει ότι και οι δύο χώρες αντιμετωπίζουν σοβαρές προσιτή στέγαση προκλήσεις, δίνοντας στους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής λίγες επιλογές από το να ενεργήσουν πιο επιθετικά από ό,τι στο παρελθόν.

Νέοι κανόνες στοχεύουν στην ψύξη της υπερθερμασμένης αγοράς της Ισπανίας

Η ισπανική κυβέρνηση, με επικεφαλής τον πρωθυπουργό Πέδρο Σάντσεθ, έχει περάσει από τη ρητορική στη ρύθμιση. Μετά την κατάργηση του προγράμματος χρυσής βίζας τον Απρίλιο του 2025, το οποίο είχε χορηγήσει άδεια παραμονής σε υπηκόους εκτός ΕΕ που αγόραζαν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 500,000 ευρώ, η Μαδρίτη συνέχισε να σφίγγει τα λουριά. Μεταξύ των πιο σημαντικών προτάσεων είναι ένας φόρος έως και 100% στις αγορές ακινήτων από αγοραστές εκτός ΕΕ, μη κατοίκους, ένα μέτρο που έχει σχεδιαστεί για να αποθαρρύνει τις καθαρά κερδοσκοπικές αποκτήσεις από άτομα που ούτε ζουν ούτε εργάζονται στην Ισπανία. Οι αρχές επεκτείνουν επίσης τον έλεγχο των μεγάλων θεσμικών ιδιοκτητών ακινήτων και εντείνουν την επιβολή του νόμου κατά των παράνομων τουριστικών διαμερισμάτων, με τη Βαρκελώνη να έχει ήδη δεσμευτεί να καταργήσει σταδιακά τις περίπου 10,000 αδειοδοτημένες μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης έως το 2028.

Οι χρηματοπιστωτικές ρυθμιστικές αρχές παίζουν επίσης τον ρόλο τους. Τράπεζα της Ισπανίας έχει εντείνει την παρακολούθηση των προτύπων στεγαστικών δανείων και των επιπέδων χρέους των νοικοκυριών, επιφυλακτική απέναντι σε μια φούσκα που τροφοδοτείται από την πίστωση και θυμίζει την κρίση που κατέστρεψε την ισπανική οικονομία μετά το 2008. Βασικά στοιχεία της ατζέντας σύσφιξης της ισπανικής οικονομίας περιλαμβάνουν:

• Κατάργηση της οδού χρυσής βίζας για την απόκτηση άδειας παραμονής μέσω επένδυσης
• Προτεινόμενη τιμωρητική φορολογία για αγορές ακινήτων εκτός ΕΕ, εκτός ΕΕ, χωρίς κατοίκους
• Όρια και απαιτήσεις εγγραφής για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διακοπών
• Ζώνες ελέγχου ενοικίων σε καθορισμένες «στρεσογόνες» αγορές κατοικιών βάσει του Νόμου περί Στέγασης του 2023
• Αυξημένοι στόχοι επενδύσεων σε δημόσιες κατοικίες για την επέκταση της προσιτής προσφοράς

Η Πορτογαλία εντείνει τους ελέγχους σε ξένους αγοραστές ακινήτων

Η πορεία της Πορτογαλίας είναι παράλληλη με αυτήν της Ισπανίας, αν και με τη δική της ξεχωριστή χροιά. Η κυβέρνηση στη Λισαβόνα τερμάτισε την πορεία των ακινήτων του διάσημου προγράμματος χρυσής βίζας τον Οκτώβριο του 2023 στο πλαίσιο του νομοθετικού πακέτου «Mais Habitação» (Περισσότερη Στέγαση), αφού το πρόγραμμα διοχέτευσε δισεκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα υψηλής ποιότητας και κατηγορήθηκε ευρέως για την αύξηση των τιμών στην πρωτεύουσα. Τώρα, υπό τον πρωθυπουργό Λουίς Μαυροβούνιο, οι αρχές προχωρούν ένα βήμα παραπέρα, αυξάνοντας τους ελέγχους στις συναλλαγές ακινήτων στο εξωτερικό, αυστηροποιώντας τον έλεγχο κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες για αγορές υψηλής αξίας και επανεξετάζοντας τη φορολογική μεταχείριση των μη συνηθισμένων κατοίκων, των οποίων το ευνοϊκό καθεστώς κάποτε έκανε την Πορτογαλία πόλο έλξης για πλούσιους συνταξιούχους και εργαζόμενους εξ αποστάσεως.

Η Τράπεζα της Πορτογαλίας έχει ταυτόχρονα αυστηροποιήσει την εποπτεία της στα στεγαστικά δάνεια, επιβάλλοντας αυστηρότερες οδηγίες στους δανειστές για τον λόγο δανείου προς αξία και την εξυπηρέτηση του χρέους. Η ανησυχία δεν είναι μόνο η προσιτότητα αλλά και η χρηματοπιστωτική σταθερότητα: η έκθεση των νοικοκυριών σε στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου παραμένει υψηλή στην Πορτογαλία, καθιστώντας τους δανειολήπτες ευάλωτους στις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Δείτε πώς συγκρίνονται οι προσεγγίσεις των δύο χωρών:

Τι σημαίνει αυστηρότερη εποπτεία για τους ιδιοκτήτες σπιτιών στο μέλλον

Για τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες κατοικιών, η αυστηρότερη ρύθμιση έχει και τα δύο μέτωπα. Αφενός, τα μέτρα που μειώνουν την κερδοσκοπική ζήτηση θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τον ρυθμό ανατίμησης των τιμών, κάτι που έχει σημασία για όποιον βασίζεται στο σπίτι του ως περιουσιακό στοιχείο για τη συνταξιοδότηση. Από την άλλη πλευρά, οι περισσότεροι αναλυτές δεν αναμένουν ότι οι τιμές θα μειωθούν εντελώς. Οι ελλείψεις στην προσφορά είναι τόσο βαθιές, εκτιμώμενες σε εκατοντάδες χιλιάδες χαμένες κατοικίες μόνο στην Ισπανία, που ακόμη και οι επιθετικές πολιτικές από την πλευρά της ζήτησης είναι απίθανο να προκαλέσουν διόρθωση. Αντίθετα, το πιθανό αποτέλεσμα είναι μια σταδιακή ψύξη: βραδύτερη αύξηση των τιμών, μεγαλύτεροι χρόνοι πώλησης σε τμήματα πολυτελών αγαθών που εξαρτώνται από το ξένο κεφάλαιο και πιο σταθερές συνθήκες στις κύριες αγορές κατοικιών.

Για τους υποψήφιους αγοραστές και επενδυτές, το μήνυμα είναι σαφές: οι απαιτήσεις δέουσας επιμέλειας αυξάνονται, το κόστος συναλλαγών για τους μη κατοίκους ενδέχεται να αυξηθεί απότομα και η εποχή των απρόσκοπτων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα στην Ιβηρική χερσόνησο τελειώνει. Πρακτικά συμπεράσματα περιλαμβάνουν:

• Αγοραστές εκτός ΕΕ θα πρέπει να προβλέψει τον προϋπολογισμό για πιθανούς νέους φόρους και μεγαλύτερους χρόνους ελέγχους συμμόρφωσης
• Ιδιοκτήτες Οι λειτουργούσες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις αντιμετωπίζουν καταστολές αδειοδότησης και πιθανές σταδιακές καταργήσεις
• Αγοραστές πρώτης φοράς στην περιοχή μπορεί να επωφεληθεί από διευρυμένα προγράμματα δημόσιας στέγασης και ανώτατα όρια ενοικίων
• Πωλητές ακινήτων υψηλής ποιότητας θα πρέπει να προβλέπει μια μικρότερη ομάδα διεθνών υποψηφίων

Εν συντομία

Η Ισπανία και η Πορτογαλία ξαναγράφουν τους κανόνες για τις αγορές ακινήτων τους μετά από χρόνια αλματώδους αύξησης των τιμών. Από την κατάργηση των χρυσών βιζών και τους προτεινόμενους τιμωρητικούς φόρους για τους αγοραστές εκτός ΕΕ στην Ισπανία έως τον ενισχυμένο έλεγχο των συναλλαγών και τους περιορισμούς στα ενοίκια στην Πορτογαλία, η κατεύθυνση του ταξιδιού είναι αδιαμφισβήτητη: και οι δύο κυβερνήσεις δίνουν πλέον προτεραιότητα στην προσιτή στέγαση για τους κατοίκους έναντι της προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων ακινήτων. Οι κεντρικές τράπεζες στη Μαδρίτη και τη Λισαβόνα ενισχύουν την προσπάθεια με αυστηρότερη εποπτεία των στεγαστικών δανείων, αποφασισμένες να αποφύγουν την επανάληψη των πιστωτικών υπερβολών της δεκαετίας του 2000.

Το αν αυτά τα μέτρα θα επιτύχουν θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την πλευρά της προσφοράς. Οι περιορισμοί στη ζήτηση μπορούν να μειώσουν την ένταση στην αγορά, αλλά μόνο η αειφόρος κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών θα επιλύσει το διαρθρωτικό έλλειμμα που προκαλεί την κρίση. Προς το παρόν, οι ιδιοκτήτες σπιτιών μπορούν να αναμένουν μια πιο ήρεμη αλλά και ανθεκτική αγορά, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν ένα πιο ρυθμιζόμενο τοπίο και οι ενοικιαστές μπορεί επιτέλους να δουν κάποια ανακούφιση. Η άνθηση των ακινήτων στην Ιβηρική δεν έχει τελειώσει, αλλά η πιο άγρια ​​φάση της μπορεί να πλησιάζει στο τέλος της.

Συχνές Ερωτήσεις

Γιατί η Ισπανία και η Πορτογαλία εντείνουν τον έλεγχο των αγορών ακινήτων τους;
Και οι δύο χώρες έχουν βιώσει διψήφια αύξηση τιμών που έχει ξεπεράσει τους μισθούς, πυροδοτώντας διαμαρτυρίες και πολιτικές πιέσεις. Οι ρυθμιστικές αρχές θέλουν να περιορίσουν την κερδοσκοπία, να προστατεύσουν τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και να βελτιώσουν την προσιτότητα για τους κατοίκους της περιοχής.

Μπορούν οι πολίτες εκτός ΕΕ να αγοράσουν ακίνητα στην Ισπανία;
Ναι, αλλά οι όροι γίνονται πιο αυστηροί. Η Ισπανία έχει προτείνει φόρο έως και 100% στις αγορές από μη κατοίκους εκτός ΕΕ και η οδός παραμονής με χρυσή βίζα καταργήθηκε τον Απρίλιο του 2025.

Η Πορτογαλία τερμάτισε οριστικά το πρόγραμμα χρυσής βίζας;
Όχι. Η Πορτογαλία τερμάτισε την επενδυτική διαδρομή σε ακίνητα τον Οκτώβριο του 2023, αλλά η βίζα εξακολουθεί να υπάρχει για άλλες κατηγορίες επενδύσεων, όπως κεφάλαια, έρευνα και δημιουργία θέσεων εργασίας.

Θα μειωθούν οι τιμές των κατοικιών στην Ισπανία και την Πορτογαλία λόγω αυτών των κανόνων;
Οι περισσότεροι αναλυτές αναμένουν βραδύτερη αύξηση των τιμών και όχι άμεση πτώση, καθώς οι σοβαρές ελλείψεις στην προσφορά κατοικιών συνεχίζουν να στηρίζουν τις τιμές και στις δύο αγορές.

Πώς επηρεάζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις;
Πόλεις όπως η Βαρκελώνη σχεδιάζουν να καταργήσουν σταδιακά πλήρως τις άδειες τουριστικών διαμερισμάτων έως το 2028, ενώ η Πορτογαλία έχει παγώσει τις νέες άδειες σε ζώνες υψηλής πίεσης, ωθώντας πολλούς ιδιοκτήτες να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.